AKO SI VYBRAŤ STAVEBNÝ POZEMOK NA DOM

Ak ste sa rozhodli, že si postavíte svoj vlastný dom v prvom rade potrebujete vhodný stavebný pozemok. Na pozemku pravdepodobne strávite zvyšok svojho života, preto je dôležité vybrať si dobre. Vybrať si z množstva pozemkov však nemusí byť vždy jednoduché. Ani vysoká cena pozemku vám nezaručí jeho dokonalosť a bezchybnosť. Možno vám pri rozhodovaní pomôžu aj nasledujúce rady:

1. Lokalita

Začnite výberom lokality. Zamyslite sa nad svojím životným štýlom a potrebami. Niekto uprednostňuje pokoj na dedine, iní sa radšej rozhodnú pre pozemok v meste. Myslite aj na vzdialenosť dochádzania do práce. Nezabúdajte ani na vybavenosť územia (školy, zdravotnícke zariadenia, služby, dopravu…). Zvážte aj negatívne a pozitívne vplyvy okolia (členitosť terénu, porast, prístupnosť, podklad, výšku podzemnej vody, blízkosť vodného toku a riziko záplav, orientáciu pozemku na svetové strany, rušnosť premávky, prašnosť, pachy, zabezpečenie súkromia, aktivity susedov a podobne), môže vám to v budúcnosti ušetriť náklady, problémy a nervy. Predávajúci by vám mal ukázať hranice pozemku a upozorniť vás na staré základy, pivnice, studne a inžinierske siete prechádzajúce pozemkom alebo v jeho blízkosti, aby vás nič neprekvapilo. Vyspovedajte aj susedov, opýtajte sa ich ako sa im v danej lokalite žije, či sú spokojní, či im niečo neprekáža a možno sa dozviete aj niečo, čo vám predávajúci ,,zabudol“ povedať. Ak sa vám lokalita páči a spĺňa vaše požiadavky, zistite si, či tomu tak bude aj o niekoľko rokov. Posvieťte si na územný plán dlhodobého rozvoja obce, ktorý si môžete pozrieť na príslušnom stavebnom úrade. Určite by sa vám nepáčilo ak by vedľa vášho domu vyrástla priemyselná zóna alebo sa postavila diaľnica a rušilo by vás množstvo áut.

2. Obmedzenia výstavby

Na stavebnom alebo katastrálnom úrade sa uistite, či sú parcely vedené ako stavebné, lebo nie na každom pozemku sa dá stavať dom. Overte si, či sa pozemok nenachádza v pamiatkovej zóne, alebo či v lokalite nie je vyhlásená tzv. stavebná uzávera kvôli štátnej výstavbe diaľnic, priehrad, elektrárni, prípadne banskej činnosti. Stavať nemôžete ani na území národného parku, chránenej krajinnej oblasti alebo v ochranných pásmach vedenia vysokého napätia, plynovodu, železnice a podobne. Zistite si za akých podmienok môžete v danej oblasti stavať, napríklad  podmienky umiestnenia stavby, výška zástavby, povolená podlažnosť, pomer zastavanej plochy k ploche zelene, funkcia, architektonické stvárnenie, atď.

3. Parametre pozemku a umiestnenie stavby

Každý má o svojom bývaní iné predstavy, preto sa nedá určiť najideálnejší tvar, veľkosť či sklon pozemku. Optimálna šírka pozemku pre samostatne stojaci rodinný dom je aspoň 18 m, ale šikovný architekt si poradí aj s pozemkom, ktorý je široký iba 15 m. Pri užších pozemkoch je vhodnejšia radová zástavba. Pri výbere pozemku je treba myslieť aj na to, že minimálna vzdialenosť domu od hranice pozemku je 2 m, dva susedné objekty by mali byť od seba vzdialené aspoň 7 m a vzdialenosť od cesty je stanovená na 3 m. Výnimka platí  pre radové a átriové zástavby, ktoré môžu byť až na hranici pozemku. Existuje aj výnimka, kedy so súhlasom suseda môžete znížiť vzdialenosť medzi susednými domami na 4 m ale vtedy platia obmedzenia pri osadení okien na strane suseda a pod. Pri výbere optimálnej veľkosti pozemku vám možno pomôže, že súčet zastavaných plôch, kde sa rátajú všetky spevnené plochy, by mal tvoriť asi 30 % z celkovej plochy pozemku. Na radový dom vám bude stačiť aj malý pozemok s rozlohou okolo 300 m². Ak si chcete postaviť samostatne stojaci rodinný dom budete potrebovať pozemok s rozlohou aspoň 600 až 800 m².  Pre samostatne stojaci dom je najvhodnejší obdĺžnikový pozemok s pomerom strán 2:3. V prípade, že chcete väčší dom a chceli by ste aj veľkú záhradu, či športovú plochu odporúčame pozemok veľký minimálne 1000 m². Myslite aj na to, že s veľkosťou pozemku rastú aj náklady na jeho údržbu. Najjednoduchšie je stavať na veľkom a rovinatom pozemku. Pekný a zaujímavý dom sa však dá postaviť aj na svahovitom, úzkom alebo inak atypickom pozemku, ktorý sa na prvý pohľad zdá nepoužiteľný. Záleží len sa šikovnosti a predstavivosti projektanta. Napríklad krásny rodinný dom postavený do svahu na terasovito upravenom pozemku s nádherným výhľadom však stojí za tú námahu. Navyše, cena takýchto pozemkov zvykne byť o niečo nižšia, aj keď v niektorých prípadoch môžu byť náklady na realizáciu stavby trochu vyššie (napr. zložitejší projekt na mieru, hrubé terénne úpravy, výstavba oporných múrov a terás, atď.).

Pri umiestnení stavby vás taktiež limitujú aj odstupové vzdialenosti z oblasti požiarnej ochrany. Špecialista požiarnej ochrany v projekte PBS stanoví veľkosť požiarne nebezpečného priestoru, v ktorom sa nesmú nachádzať iné stavby, lebo hrozí rozšírenie sa požiaru buď sálaním tepla alebo odpadajúcimi horiacimi časťami konštrukcií.

4. Prístup na pozemok

Pozemok, na ktorom budete stavať by mal mať zabezpečený prístup z verejnej komunikácie alebo ulice. Preverte si informácie o príjazdovej komunikácii. Ak prístupová komunikácia vedie cez cudzí pozemok treba to vopred vyriešiť právom na používanie susedného pozemku na príjazd alebo spoluvlastníctvom cesty. Pri väčších komunikáciách môže nastať problém so súhlasom na napojenie od polície.

Na prístupovú komunikáciu platia aj požiadavky z oblasti požiarnej ochrany. Musí spĺňať určité parametre, ktoré umožnia príjazd hasičskej techniky k stavbe a zásah hasičských jednotiek v prípade potreby. Aj prístupovú komunikáciu posudzuje špecialista PO v projekte PBS.

5. Inžinierske siete

Najlepšie je kúpiť pozemok s už vybudovanými prípojkami inžinierskych sietí, ktoré samozrejme zvyšujú jeho hodnotu. Infraštruktúra sa dá dobudovať aj dodatočne ale sú na to potrebné ďalšie investície, ktoré sú pri individuálnej výstavbe vyššie ako pri hromadnej. Zistite si, na aké siete máte vo vybranej lokalite možnosť sa napojiť a za akých podmienok. Ak nie je k dispozícii kanalizácia dá sa nahradiť vybudovaním žumpy alebo čističky odpadových vôd, chýbajúci vodovod nahradíte vlastnou studňou, apod. Problém nastane ak nemáte možnosť pripojenia do elektrickej siete, buď z dôvodu jej absencie v lokalite alebo nedostatočnej kapacity.

Z hľadiska požiarnej ochrany by mala mať každá stavba zabezpečený zdroj vody na hasenie požiarov, čo rieši špecialista požiarnej ochrany v projekte PBS. V ideálnom prípade má byť v oblasti vybudovaný požiarny vodovod a hydrantová sieť, aj v tomto prípade však existujú výnimky.

6. Kúpa pozemku

Ak ste našli pozemok, ktorý sa vám páči, odporúčame ešte pred jeho kúpou prekonzultovať s architektom, či je vhodný na stavbu vášho vysnívaného domu. Nezabudnite si overiť jeho právny stav, na katastri si vypýtajte všetky dostupné právne informácie o pozemku  (vlastníctvo, vecné bremená, a pod.). V prípade akýchkoľvek nejasností  to konzultujte s právnikom. Nepodceňujte žiadne nezrovnalosti, ktoré by mohli katastrálnemu úradu zabrániť vystaviť vám po kúpe pozemku list vlastníctva. Podklady k vypracovaniu kúpno-predajnej zmluvy sú list vlastníctva, kópia katastrálnej mapy s vyznačeným pozemkom a znalecký posudok. Pred dohadovaním ceny si pozrite cenové mapy, porovnajte ceny pozemkov v najbližšom okolí, prípade využite aj služby odhadcu. Nezabudnite, že po uzatvorení kúpno-predajnej zmluvy treba zmenu vlastníctva zapísať do katastra nehnuteľností. Ak máte pochybnosti o bezproblémovom stave pozemku odporúčame na kúpu pozemku uzatvoriť zmluvu o budúcej zmluve, v ktorej stanovíte, že pozemok kúpite až po vydaní kladného územného rozhodnutia, ktoré sa stane ďalším podkladom pre uzavretie kúpno-predajnej zmluvy. Na podanie žiadosti o územné rozhodnutie vám postačí súhlas majiteľa. V neposlednom rade sa spoliehajte aj na vlastný rozum a pocity, ak sa vám niečo nezdá, odstúpte od kúpy pozemku a nájdite si radšej iný.